จะซื้อคอนโดหรือบ้านเราต้องรู้เรื่อง LTV เพื่อสิทธิประโยชน์ของเราเอง โดยเฉพาะคนที่ซื้อบ้านหรือคอนโดหลังแรก คุณจะได้ไม่พลาดสิทธิประโยชน์
LTV คืออะไร
LTV ย่อมาจากคำว่า “Loan to Value” หมายถึง อัตราส่วนการให้สินเชื่อซื้อบ้านโดยเทียบกับมูลค่า (เป็นการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย) ธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดมาตรการ LTV ขึ้นมา เพื่อลดอัตราความเสี่ยงให้กับธนาคารพาณิชย์
สูตรคำนวณ LTV
ตัวอย่าง: นาย A ต้องการกู้เงินซื้อบ้านในราคา 2,000,000 บาท กับธนาคารแห่งหนึ่ง โดยธนาคารดังกล่าวปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยมี LTV ในอัตราส่วนร้อยละ 80% นาย A จะได้รับอนุมัติวงเงินกู้เท่าไหร่?
เครดิตข้อมูล https://www.sansiri.com/
มาตรการ LTV กำหนดเริ่มใช้ครั้งแรก วันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งส่งผลกระทบต่างๆเกี่ยวกับธุรกิจด้านอสังหาโดยตรง ทั้งการเจ้าของโครงการเอง หรือ แม้กระทั่งคนซื้อคอนโด บ้าน ทำให้มีการปรับปรุงใหม่ ประกาศใช้เมื่อวันที่ 20 มกราคม 2563
(20 ม.ค. 63) แบงก์ชาติได้ปรับมาตรการ LTV เพิ่มเติมเพื่อช่วยให้ประชาชนกู้บ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ง่ายขึ้น ดังนี้
(1) ส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้นและช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย
โดยในการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แม้ว่ายังคงเพดาน LTV 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน แต่ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม
ซึ่งหนี้ส่วนนี้เมื่อกลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกัน จะมีดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้แบบไม่มีหลักประกัน
นอกจากนี้ กำหนดให้วางดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป
(2) ดูแลผู้ที่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลังที่มีวินัยในการผ่อนชำระหนี้สัญญาที่ 1 มาแล้วพอสมควร ให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ขณะที่ยังคงส่งเสริมให้มีการออมก่อนกู้
โดยผ่อนเกณฑ์ให้การกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 10% หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี (จากเดิมกำหนด 3 ปี)
อย่างไรก็ดี ยังไม่เหมาะสมที่จะยกเลิกเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 เพราะพบข้อมูลว่า มากกว่าครึ่งของผู้กู้ที่ซื้ออาคารชุด 2 หลังพร้อมกันมีระยะห่างระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ไม่ถึง 1 ปี สะท้อนว่าเป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าเพื่ออยู่อาศัยจริง
เครดิต
ธนาคารแห่งประเทศไทย – Bank of Thailand
ในมุมมองผมการออกมาตรการนี้ ช่วยเหลือในกลุ่มคนที่ซื้อบ้านหลังแรกได้ค่อนข้างจะดี และทำให้โครงการบ้านคอนโดมีราคาไม่เกินจริง…..แต่ในทางกลับกัน คนที่จะซื้อบ้านหรือคอนโด หลังที่ สอง จะค่อนข้างลำบากในการซื้อ เพราะมีหลายคนที่บ้านมีไว้สำหรับพักผ่อนอยู่กับครอบครัวในวันหยุด ส่วนวันธรรมดาซื้อคอนโดเป็นหลังที่ 2 ใกล้ที่ทำงาน เพื่อสะดวกในการเดินทาง หรือบางคนมีบ้านต่างจังหวัดอยากซื้อคอนโดในกรุงเทพ
ส่วนที่จะปิดกั้นการเก็งกำไรของนักเก็งกำไร อันนี้ไม่น่าจะได้ผล เนื่องจากนักเก็งกำไรส่วนใหญ่เขาไม่โอน เขาซื้อแค่ใบจองแล้วก็ขายต่อ
